收购房地产注意事项-直接收购类

       房地产收购一般分为两类：一类是通过收购房地产项目公司股权，进而取得该项目公司的房地产；二类是房地产资产（包括土地、在建工程、现房）的直接收购。

此处仅针对第二类直接收购房产的相应关注点进行分析，即在尽职调查过程中针对拟收购房地产自身的特性着重关注的内容。

1、权属

了解拟收购房地产的权利人（包括共有权人）是否与相关权证登记人一致。

2、性质

土地用途：商、住、工及其他

房地产用途：商、住、工及其他（房屋与土地用途的不一致）

土地使用权类型：划拨或出让（补缴土地出让金）

3、年限

商、住、工及其他用地的最高使用年限

未开发的土地（在建工程土地）剩余使用年限的确定

已建成房地产剩余使用年限的注意事项

（1）住宅类-物权法住宅用房到期自动续期（注意房屋耐用年限问题）

（2）商业办公类-使用年期（直观情况）

（3）工业类-工业产房及工业用地性质上修建的科研办公楼

4、他项权利

（1）法定优先受偿款

土地出让金、项目工程款、已抵押担保的债权数额、其他应缴税费（该处的调查更注重财务上的实际缴纳情况）

（2）租约限制

主要问题是长租期、低租金的影响

5、经济技术指标（多为土地或在建工程类房地产）

商住配比（商业兼容住宅、住宅兼容商业，不兼容）

地下车位修建（结合当地规划管理技术规定---一般单个车位面积取值30-35平方米）

其他公共用房面积（如小区物管用房、设备用房、消防水池等--结合当地规划管理技术规定）

政府要求配建的其他用房（分为无偿配建-如学校、农贸市场、社区医院等；有偿配建-细分为A按修建成本回购、按市场价回购或按市场价比例回购-如配建的安置房、公租房、人才公寓等）

6、房屋各结构耐用年限

钢混结构与砖混结构区别-钢混是梁柱承重、砖混是砖墙承重。

7、现场细节

（1）位置

集中的主要问题是：

A、土地登记坐落模糊（XX村XX组）；

B、房屋现场地址无具体标识（无街道号、楼栋号、门牌号）或标识灭失；

C、房产证、土地证登记地址与现场地址不一致。

处理方式：

A、核查土地证登记坐落及宗地图，结合宗地形状、临街道路、周边有辨识性标的确定；

B、结合标的物楼盘名称、房屋周边的门牌号确定；

C、大型商业、办公综合体内房地产结合楼层平面图确定。

（2）建筑层数

中国《民用建筑设计通则》第三章第一节第二条规定：“一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅。除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑（不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑）；建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑”

（3）房屋户型

商业办公类：层高、开间、进深、是否存在异形

住宅类：户型、电梯户数配比

（4）装饰装修情况

（5）维护保养情况

房屋主体建筑维护保养、装饰装修的维护保养

————————————————————————————————————————————————————————

创联企服凭借多年商业计划书、可行性研究报告编制服务经验，可为您提供：

• 　  　  ➣  提交给投资人/合伙人的商业计划书、 项目计划书、  合作方案
• 　  　  ➣  为创始人梳理项目商业模式的商业计划书
• 　  　  ➣  为申请资金、土地、扶持的项目商业计划书、投资计划书、可行性研究报告
• 　  　  ➣  报送发改委立项、核准或备案的可行性研究报告、项目建议书、项目申请报告
• 　  　  ➣  融资、对外招商合作的可行性研究报告
• 　  　  ➣  银行贷款的 可行性研究报告  、项目建议书
• 　  　  ➣  园区入驻的可行性研究报告、投资计划书
• 　  　  ➣  申请国家政策基金的 可行性研究报告
• 　  　  ➣  企业工程建设指导的 可行性研究报告
• 　  　  ➣  企业申请政府补贴的 可行性研究报告、商业计划书、项目计划书
• 
  
•     创联企服在商业计划书、可研报告编制方面，拥有高水平的专家资源，同时具备撰写项目可研报告的丰富经验。公司目前已经完成了超3000个项目的商业计划书、投资计划书、可行性研究报告、项目建议书的编写工作。涉及金融、建筑机械装备、大数据、电子信息、能源、环保、食品、农林、轻工、航空、交通运输行业、康养、医药、医疗行业以及房地产行业  、工业园区等。
•     如需编制商业计划书，可行性研究报告，请联系创联企服在线顾问：028-67872197。